Sénégal : Vers une nouvelle approche du logement social

Afin de tenter de combler la pénurie de logements (notamment les logements bas de gamme), le gouvernement sénégalais cherche à multiplier les mesures pour attirer les promoteurs privés ainsi qu’à améliorer l’accès à la terre en dehors de Dakar. Les efforts visant à limiter la croissance urbaine dans la capitale et à élaborer un cadre règlementaire plus solide et plus attirant pourraient à long terme soulager certaines tensions que connaît le secteur.

Le marché de l’immobilier sénégalais est confronté à deux défis : les prix des logements dakarois montent en flèche rapidement, alors que le pays connaît une pénurie de logements sociaux, dont la demande ne cesse de croître, en particulier dans la région de la capitale.

La capitale ne s’étend que sur 0.3 % du territoire national, mais abrite 25 % des 12.5 millions d’habitants que compte le pays et plus de 80 % des activités industrielles et économiques. La ville croît à un rythme de 150 000 à 200 000 habitants par an, selon les estimations de la Banque mondiale, ce qui exerce beaucoup de pression sur les programmes de logements sociaux. La montée de prix, quant à elle, est attribuée au manque d’espace, à la croissance de la classe moyenne, à l’afflux de résidants étrangers salariés et au manque de régulation des prix du marché.

A l’approche des élections nationales de 2012, le gouvernement accorde une attention particulière à la pénurie de logements sociaux. Divers programmes déjà existants visent à améliorer la situation, comme la Société nationale des habitations à loyer modéré (SNHLM) créée en 1987 afin de promouvoir les projets de logements sociaux, et plusieurs initiatives telles que « Une famille, un toit » et le Plan Jaxaay lancé en 2005 afin de reloger les personnes victimes des inondations.

Toutefois, le gouvernement reconnaît que les efforts entrepris n’ont pas permis de répondre entièrement à la demande croissante de logements abordables. Afin d’aller de l’avant, Néné Ly Soumaré, la directrice de l’habitat auprès du ministère de l'Habitat, de la Construction et de l'Hydraulique a annoncé que le gouvernement commencerait à fournir gratuitement des terrains aux promoteurs privés et publics afin de stimuler la croissance du secteur et de réduire la flambée des prix de l’immobilier. L’annonce a été faite à l’occasion de la 43e rencontre annuelle du Réseau Habitat et Francophonie organisée à Libreville en mai dernier, au cours de laquelle des promoteurs et des spécialistes du logement se sont penchés sur les moyens de mettre un terme à la pénurie de logements sociaux. Le gouvernement entend maintenir les mesures incitatives actuelles. Ainsi, les promoteurs seront exemptés d’impôts pour chaque unité construite et les fonctionnaires désireux d’acheter des logements sociaux bénéficieront d’une prorogation de crédit.

De plus, en juin, le président de la Banque de l’habitat du Sénégal (BHS), Mamadou Bocar Sy a déclaré que la banque encouragerait le développement des communautés à l’intérieur du pays afin de décongestionner Dakar et de fournir des logements supplémentaires. Il a annoncé à la presse locale qu’il n’y avait pas de possibilités d’expansion à Dakar et a exhorté le gouvernement et ses partenaires du secteur privé à investir dans les infrastructures et l’immobilier à l’intérieur du pays. En effet, le manque de réseau routier a été cité comme étant un des principaux obstacles à la décentralisation économique.

Aminata Niane, la directrice générale de l’Agence pour la promotion des investissements et des grands travaux (APIX), a souligné lors d’une conférence de presse tenue au mois de juin que les études de faisabilité de la construction des autoroutes menées par le ministère des Finances et de l’Economie avaient révélé que l’économie sénégalaise perdait plus de 120 milliards de francs CFA (264.9 millions de dollars) chaque année à cause du manque de réseau routier et des embouteillages dans Dakar et aux alentours de la capitale.

Par conséquent, la priorité est donnée à des projets comme la construction de l’autoroute à péage Dakar-Diamniadio menée par l’APIX et le groupe français Eiffage dans l’espoir d’obtenir un effet multiplicateur, de faciliter les déplacements dans le pays et d’encourager le développement des municipalités régionales.

Par ailleurs, en mars dernier, lors d’une rencontre ministérielle, le président Abdoulaye Wade a demandé, la mise en place d’une Commission de l’habitat social en vue d’améliorer la coordination au sein du secteur. Les organisations telles que la SN HLM et les autres initiatives connexes n’ayant pas obtenu les résultats escomptés, la nouvelle commission sera chargée d’évaluer leurs politiques et activités. Toutefois, le manque de financements représente un perpétuel problème pour les entreprises du secteur public, et les services des promoteurs privés continuent d’être sollicités afin de donner un coup de fouet au secteur.

Alors que les défis liés au logement persistent au Sénégal, les entrepreneurs appellent à l’adoption de nouvelles démarches. Le gouvernement et le secteur privé accordent désormais la priorité à la décentralisation économique et au développement des infrastructures, mais une meilleure réglementation et davantage de financements seront nécessaires si l’on veut obtenir des résultats.

 

Senegal: A different approach to housing

In a bid to address the housing shortfall in Senegal, particularly at the lower end of the spectrum, the government is turning to expanding incentives for private developers and improving access to land outside of Dakar. Efforts to shift the focus of urban density away from Dakar, along with a stronger and more attractive regulatory framework may help to alleviate some of the strains on the sector in the long term.

Senegal’s real estate market faces two concerns: housing prices in Dakar are escalating rapidly, while at the same time, the country also faces a shortage of social housing facilities as demand continues to grow, particularly in the Dakar region.

The capital covers only 0.3% of the national territory but accounts for 25% of the 12.5m population and is home to more than 80% of industrial and economic activity. The city is growing at a rate of 150,000 to 200,000 inhabitants per year, according to World Bank estimates, putting enormous pressure on social housing programmes. Rising prices, meanwhile, are attributed to limited space, growth of the middle class and an influx of salaried foreign residents, as well as insufficient regulation of market prices.

The shortage of social housing facilities is of particular significance to the state as national elections approach in 2012. Several programmes already in place are working to improve the situation, including the National Society for Moderate-Cost Housing (Société Nationale des Habitations à Loyer Modéré, SNHLM), established in 1987 to promote social housing projects, and associated initiatives such as “One Family, One Roof” and the Plan Jaxaay, established in 2005 to relocate flood victims.

However, the government recognises that progress has not been able to fully meet growing demand for affordable housing and in a new step, Néné Ly Soumaré, the housing director at the Ministry of Housing, Construction and Hydraulics, announced that the government would begin to make land available to public and private developers at no cost to encourage sector growth and reduce escalating housing costs. The announcement was made on the occasion of the 43rd annual meeting of the Housing Network of the French-Speaking World (Réseau Habitat et Francophonie) held in Libreville in May, which brought together developers and housing specialists to discuss how to meet social housing shortages. The government plans to continue existing incentives including tax exemptions for developers per unit constructed and the extension of credit to civil servants looking to purchase social housing units.

Furthermore, in June, the president of the BHS, Mamadou Bocar Sy, stated that the bank would advocate for and support the development of communities in the country’s interior to ease congestion in Dakar and provide additional housing opportunities. Sy told local media that there is little room for expansion in Dakar and called upon the government and its private sector partners to invest in infrastructure and real estate development in the interior. A lack of sufficient road infrastructure has been identified as one of the primary obstacles to economic decentralisation.

APIX’s general director, Aminata Niane, stated at a June press conference that auto route feasibility studies conducted by the Ministry of Finance and the Economy indicated that the Senegalese economy foregoes more than CFA120bn ($264.9m) per year due to insufficient road networks and to traffic congestion in and around Dakar.

As a result, projects like the Dakar-Diamniadio Toll Highway, jointly run by the Investment and Public Works Promotion Agency (Agence pour la Promotion des Investissements et des Grands Travaux, APIX) and French company Eiffage, are being prioritised in the hopes of encouraging a broader multiplier effect, significantly easing cross-country transportation and facilitating the development of regional municipalities.

Finally, in an effort to improve sector coordination, President Abdoulaye Wade called in a March ministerial meeting for the creation of a Commission for Social Housing. Citing insufficient progress by organisations such as SNHLM and associated initiatives, the new commission is intended to evaluate these organisations’ policies and activities. However, insufficient funding is a persistent problem for public sector firms, and private developers continue to be sought out to provide much-needed stimulus to the sector.

As Senegal’s housing challenges persist, operators are calling for new approaches. Economic decentralisation and infrastructure development are emerging as government and private sector priorities in the effort to improve the real estate market, but will require both improved regulation and increased funding to be successful.

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